今天與各位簡單聊一聊《民法典》對業主共同決定的事項產生哪些影響。

一、《民法典》對業主共同決定事項是怎么規定的？

業主共同決定事項主要在《民法典》第二百七十八條予以規定，依據《民法典》第二百七十八條：下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。民法典的光照著每個人 每明晰一條撫平一縷傷 交了物業費我們能干啥？ 該行使時候就別輕易放棄~ #民法典#業主委員會#建筑物區分所有權

二、《民法典》對業主共同決定事項的影響

相較于《物業管理條例》關于業主共同決定事項的規定，《民法典》的變化主要體現在以下三個方面：

其一，《民法典》改變了業主共同表決的方式，有助于提高表決效率。依據《物業管理條例》第十二條的規定，普通事項需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，重大事項需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，實踐中由于部分業主拒絕參加表決或缺乏有效聯系方式，導致業主共同決定事項無法快速形成有效決議。

《民法典》降低了需要業主共同決定事項的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項經參與表決的業主“雙過半同意”，重大事項經參與表決的業主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業主1/3同意（即2/3x1/2），重大事項最低只需全體業主1/2同意（即2/3x3/4）。

其二，《民法典》將維修資金的籌集與使用相分離，大幅度降低了維修資金使用的表決門檻。維修資金的籌集需要經參與表決的業主“雙2/3同意，但維修資金的使用由原先全體業主的“雙過2/3同意”降為經參與表決的業主“雙過半同意”（全體業主1/3同意）即可。

其三，《民法典》新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”須經參與表決的業主“雙過3/4同意”，有助于維護業主權益。今后，在小區公共區域設置快遞柜、廣告牌、新增停車位等須經業主表決通過方可執行，而此前通常由業主委員會甚至物業服務公司自行決定。